Teresópolis muda regras para imóveis em áreas de risco e cria procedimento específico para demolições

 Teresópolis passou a contar com um novo procedimento para lidar com imóveis irregulares, construções sem licenciamento e edificações localizadas em áreas consideradas de risco. A mudança foi oficializada pelo Decreto nº 6.801, publicado no Diário Oficial do município na quinta-feira (10), e reorganiza a forma como diferentes setores da Prefeitura devem atuar antes, durante e depois de uma eventual demolição.

A medida acontece em uma cidade que convive há anos com os efeitos de chuvas intensas, deslizamentos e outros eventos associados às características geográficas da Região Serrana. Em paralelo à nova regulamentação, a Defesa Civil municipal vem reforçando ações de preparação para o período 2026/2027, incluindo exercícios para melhorar a resposta a situações de emergência.

Mais do que estabelecer regras para derrubar uma construção, o decreto procura organizar uma sequência de procedimentos para que cada órgão municipal saiba exatamente qual é sua responsabilidade.

O que mudou em Teresópolis?

Uma das principais alterações foi a reestruturação da Coordenadoria de Ordenamento Urbano, a COUrb.

Pelo novo decreto, a Defesa Civil passa a coordenar a estrutura, que reúne ainda representantes das secretarias de Meio Ambiente, Urbanismo, Obras e Serviços Públicos, Assistência Social e Direitos Humanos, Limpeza Pública e Segurança, Ordem Pública e Mobilidade.

A ideia é integrar áreas que, em situações envolvendo imóveis de risco, precisam trabalhar conjuntamente.

Imagine, por exemplo, uma residência construída em uma encosta que apresenta sinais de instabilidade. A questão não envolve somente a existência ou não de uma licença para construir.

É necessário avaliar o risco, determinar se os moradores precisam deixar o imóvel, verificar a situação urbanística, analisar possíveis impactos ambientais, providenciar eventual acolhimento para uma família vulnerável, organizar a retirada dos entulhos e garantir a segurança das equipes durante uma intervenção.

Com a nova estrutura, essas etapas passam a fazer parte de um procedimento articulado.

Demolição não será automática

Um dos pontos que merece atenção é que o novo decreto não cria uma autorização geral para a Prefeitura demolir qualquer imóvel considerado irregular.

A própria regulamentação estabelece uma sequência que, como regra, começa pela identificação do problema e pode passar por interdição, notificação e prazo para que o responsável tome as providências necessárias.

Em situações de risco, a Defesa Civil poderá produzir um Relatório de Ocorrência, reunindo informações como localização, coordenadas, fotografias e descrição das irregularidades encontradas.

Quando for necessária uma avaliação posterior, também poderá ser emitido um Termo de Interdição Cautelar, com validade de até 72 horas.

Se a avaliação confirmar a existência de risco, será emitido o Termo de Interdição, determinando a desocupação do imóvel. A permanência da interdição continuará enquanto a situação de perigo não for resolvida.

Para voltar a ocupar o local, será necessária a emissão de um Termo de Desinterdição.

Na prática, o procedimento cria uma espécie de caminho administrativo para que o poder público documente o problema e adote medidas proporcionais ao risco identificado.

Responsável poderá ter cinco dias para demolir

Quando as providências necessárias não forem tomadas dentro do prazo administrativo, poderá ser emitida uma Ordem de Demolição.

A partir da notificação, o responsável terá cinco dias consecutivos para realizar voluntariamente a demolição prevista na ordem. O documento deverá informar o motivo da medida, a situação encontrada, o prazo para cumprimento e as possibilidades de defesa ou recurso.

Também deverá constar uma advertência de que os custos da intervenção pública poderão ser cobrados posteriormente do responsável.

Esse detalhe é importante porque a nova regra não trata somente da execução física da demolição. Ela também estabelece uma responsabilidade financeira que poderá ser discutida em processo administrativo próprio.

Caso o responsável não faça a demolição voluntariamente, o procedimento poderá seguir para a Secretaria de Obras e Serviços Públicos, que ficará encarregada de planejar e executar o serviço.

A Prefeitura poderá utilizar equipes e equipamentos próprios ou contratar uma empresa especializada, quando permitido.

Quando a Prefeitura poderá demolir imediatamente?

Existe uma exceção para situações consideradas realmente emergenciais.

A demolição imediata poderá ocorrer quando houver risco concreto, atual e tecnicamente comprovado de desabamento, morte, desastre ou grave dano ambiental de difícil reparação.

Além disso, o decreto exige que esperar pelas etapas convencionais seja considerado insuficiente para garantir a segurança.

Nessas situações, a intervenção deverá ser sustentada por laudo ou relatório técnico circunstanciado. A notificação prévia deve ser feita sempre que possível.

Isso significa que a possibilidade de uma intervenção emergencial não elimina a necessidade de justificativa técnica.

Há também uma regra específica para o acesso a imóveis ocupados que funcionem como domicílio. Sem autorização do morador, a entrada deverá respeitar as hipóteses previstas na Constituição, como situações de desastre, socorro ou perigo imediato. Fora dos casos urgentes, deverá ser buscada a via judicial.

Famílias em situação de vulnerabilidade terão acompanhamento

Uma demolição pode resolver um problema de segurança, mas também pode criar outro se os moradores não tiverem para onde ir.

Por isso, a nova regulamentação prevê a participação da área de Assistência Social quando houver pessoas ou famílias em situação de vulnerabilidade.

O trabalho inclui levantamento socioeconômico dos ocupantes e avaliação das condições para uma mudança segura. Famílias sem condições de transferência imediata poderão ser encaminhadas para abrigo comunitário e, dependendo do caso e do atendimento aos requisitos legais, poderão ser avaliadas para benefícios como Auxílio Moradia ou Aluguel Social.

A rede de proteção também poderá envolver o Conselho Tutelar e os serviços de saúde quando houver crianças, adolescentes ou outras pessoas que necessitem de atenção específica.

Esse aspecto mostra que a questão não é apenas urbanística.

Quando uma construção é interditada, existe uma família por trás daquela porta. Em situações de risco, a prioridade é preservar vidas, mas a retirada precisa considerar também as condições sociais de quem será afetado.

Cada secretaria terá uma função

Outra novidade importante está na divisão das responsabilidades.

A Defesa Civil ficará encarregada de identificar riscos, interditar imóveis e emitir ordens de demolição relacionadas a riscos estruturais ou geológicos.

O Urbanismo continuará responsável pela fiscalização do uso e ocupação do solo, pelo licenciamento e pelas informações cadastrais e urbanísticas.

O Meio Ambiente deverá avaliar impactos ambientais e orientar questões relacionadas a licenciamento, mitigação e destinação dos resíduos.

Já a Secretaria de Obras e Serviços Públicos ficará responsável pela execução das demolições, incluindo máquinas, veículos, equipamentos e equipes.

A Assistência Social acompanhará a desocupação e avaliará possíveis benefícios ou acolhimento.

A Limpeza Pública ficará responsável pela retirada e destinação dos entulhos, enquanto a área de Segurança, Ordem Pública e Mobilidade, por meio da Guarda Civil Municipal, deverá auxiliar no isolamento da área, na proteção dos agentes e no controle do trânsito durante as operações.

Por que a medida ganha importância em Teresópolis?

A discussão sobre ocupação de áreas de risco tem um peso especial em Teresópolis.

O município está inserido em uma região montanhosa e possui histórico de ocorrências associadas a chuvas intensas e movimentos de massa. A própria Defesa Civil municipal mantém entre suas atribuições o mapeamento de áreas de risco e o monitoramento meteorológico, hidrológico e geológico.

Em janeiro de 2011, a Região Serrana do Rio viveu uma das maiores tragédias naturais da história do país, com milhares de pessoas afetadas e centenas de mortes em diferentes municípios.

Por isso, medidas de prevenção e preparação têm importância que vai muito além da burocracia administrativa.

No início de setembro deste ano, Teresópolis realizou um simulado de mesa voltado ao enfrentamento de eventos extremos. A atividade reuniu órgãos públicos, forças de segurança, instituições de resposta e concessionárias para testar fluxos de atendimento e identificar pontos que poderiam ser aprimorados antes de uma emergência real.

A nova regra para imóveis de risco se encaixa nesse mesmo esforço de prevenção: identificar problemas antes que eles se transformem em tragédias.

O que acontece com os processos que já estavam em andamento?

A mudança de regra também alcança procedimentos iniciados antes da publicação do novo decreto.

Os atos que já foram realizados nesses processos serão preservados. Entretanto, as próximas etapas deverão ser adaptadas ao novo procedimento estabelecido pela regulamentação atual.

Isso evita que todos os processos anteriores precisem simplesmente começar do zero, ao mesmo tempo em que permite adequar as etapas futuras ao novo modelo.

Prevenção começa antes da emergência

A principal mudança trazida pelo decreto pode ser resumida em uma ideia: a gestão de um imóvel de risco precisa envolver mais do que a demolição.

Antes de uma máquina chegar ao local, há uma série de perguntas que precisam ser respondidas.

Existe risco concreto para os moradores? O imóvel pode ser regularizado? A interdição é necessária? A família tem condições de sair? Há crianças ou pessoas vulneráveis? Como o entulho será retirado? Como será feito o isolamento da área? Quem vai executar o serviço? Quem deverá arcar com os custos?

Ao estabelecer responsabilidades para diferentes setores, Teresópolis tenta transformar essas perguntas em etapas de um procedimento oficial.

Para uma cidade que precisa conviver com riscos naturais e com o crescimento urbano, essa organização é fundamental.

O objetivo, no fim das contas, não é simplesmente retirar construções do mapa. É fazer com que situações potencialmente perigosas sejam identificadas, avaliadas e enfrentadas antes que um problema de infraestrutura ou ocupação se transforme em uma emergência com vítimas.

E, quando a retirada de uma família for inevitável, garantir que segurança e assistência caminhem juntas será tão importante quanto a própria intervenção física no imóvel.