Relatório Estratégico de Performance e Alocação TGAR11: Abril 2026

1. Panorama do Patrimônio Líquido e Contexto Operacional

O fundo TG Ativo Real (TGAR11) encerra o mês de abril de 2026 consolidando sua posição como um dos veículos mais robustos e resilientes do mercado de fundos imobiliários multiestratégia, sustentado por um Patrimônio Líquido (PL) de R$ 2,59 bilhões. Em um ciclo marcado por severa volatilidade macroeconômica e prêmios de risco elevados, a gestão ativa da TG Core Asset demonstra sua relevância ao orquestrar um portfólio complexo de 174 ativos. A escala alcançada permite uma pulverização geográfica e setorial sem paralelos, mas exige vigilância constante sobre a liquidez e a preservação do valor real dos ativos frente à inflação e ao custo de capital.

Indicador Vital do Fundo	Valor / Percentual
Patrimônio Líquido (PL)	R$ 2,59 bilhões
Valor de Mercado	R$ 1,60 bilhão
Rendimento Mensal	R$ 0,72 por cota
Dividend Yield (DY) Mensal	1,06%
Dividend Yield (DY) 12 Meses	13,86%

Camada "So What?": A análise dos indicadores revela uma discrepância acentuada entre o valor patrimonial da cota (R 109,71) e seu preço de mercado (R 68,04). Este desconto reflete o elevado custo de oportunidade imposto pela renda fixa, mas estabelece uma assimetria de valor favorável para o investidor de longo prazo, que adquire ativos reais com margem de segurança. Para o fundo, tal cenário impõe restrições a novas emissões, priorizando a geração de caixa interna e a reciclagem do portfólio para evitar a diluição da base atual, enquanto o mercado não precifica adequadamente o lastro imobiliário subjacente.

Estes fundamentos numéricos servem de baliza para a análise das teses de investimento que compõem o portfólio sob o atual estresse macroeconômico.

2. Cenário Macroeconômico e o Imperativo da Gestão Ativa

O ambiente econômico global e doméstico em abril de 2026 impõe desafios estruturais que tornam a gestão passiva obsoleta. Com a Dívida Bruta do Governo Geral (DBGG) atingindo R$ 10,356 trilhões — equivalentes a 80,1% do PIB —, o prêmio de risco brasileiro permanece pressionado, exigindo uma alocação tática que priorize a proteção patrimonial e a captura de spreads reais sobre a inflação.

Os três principais vetores de risco monitorados pela gestão são:

• Geopolítica e Energia: O conflito no Oriente Médio e a disputa pelo Estreito de Ormuz elevaram o petróleo Brent ao pico de US$ 138 em abril, gerando um choque de oferta que pressiona os custos globais de transporte e produção.
• Aperto Monetário Externo: O Federal Reserve mantém os juros americanos no patamar de 3,50% a 3,75% para conter um CPI de 3,8%, restringindo o fluxo de capital para mercados emergentes.
• Taxa Selic e Fiscal Interno: A taxa básica de juros brasileira encerra o mês em 14,50% ao ano. Somado às incertezas da disputa eleitoral de 2026, o cenário exige que a gestão seja ágil na reprecificação de seus ativos e na seleção de crédito.

Camada "So What?": Com o IPCA registrando 0,67% em abril, a inércia inflacionária exige que os ativos possuam mecanismos de repasse eficientes. A gestão busca "preservar a resiliência" através de ativos reais que atuam como flight to quality em anos eleitorais. A alocação ativa é o diferencial que permite ao fundo manter vendas resilientes mesmo com o financiamento imobiliário em patamares elevados, ajustando a velocidade de obras e lançamentos conforme a absorção local.

Essa postura defensiva reflete-se diretamente na forma como o PL é distribuído entre as estratégias de valorização e renda.

3. Desmonte do Patrimônio Líquido: Equity em Desenvolvimento vs. Recebíveis

A estratégia do TGAR11 fundamenta-se no equilíbrio entre o Equity, motor de valorização patrimonial via Valor Geral de Vendas (VGV), e os Recebíveis (CRI), responsáveis pelo lastro de caixa imediato para distribuições mensais.

Tese de Investimento	Destaque Operacional (Abril/26)	Impacto Estratégico	Perfil de Liquidez
Equity	Vendas Mensais: R 38,41M (Urbanismo) e R 27,54M (Incorp.)	Valorização do PL e geração de VGV futuro.	Médio/Longo Prazo
Crédito / CRIs	Aquisição: CRI Portal do Cedro (IPCA + 14,00% a.a.)	Lastro para dividendos recorrentes e previsíveis.	Imediata / Fluxo Mensal

Camada "So What?": Enquanto a classe de Equity capitaliza sobre a maturação de projetos físicos e a valorização da terra, o braço de Crédito provê a recorrência necessária para sustentar o dividend yield acima de 1% ao mês. A aquisição do CRI Portal do Cedro a IPCA + 14,00% exemplifica a capacidade da gestão de originar ativos com taxas reais que superam significativamente a Selic de 14,50%, mantendo a atratividade do fundo frente ao custo de oportunidade atual.

Abaixo, detalhamos onde a geração de valor tem sido mais robusta dentro das tipologias de Equity.

4. Desempenho por Tipologia: Urbanismo, Incorporação e Multipropriedade

A diversificação de produtos imobiliários é a principal ferramenta de mitigação de riscos setoriais do fundo, permitindo o aproveitamento de diferentes ciclos de liquidez regional.

Urbanismo

Consolida-se como o pilar de volume do portfólio. Em abril, foram comercializadas 317 unidades, totalizando um VGV de R$ 38,41 milhões.

• Cipasa/Nova Colorado: Responsável por R$ 11,62 milhões do volume vendido (47 unidades).
• Destaques: O projeto Lago dos Ipês (Campina Grande/PB) atingiu uma TIR real de 21,56% a.a. com 100% de obras concluídas. Em vendas, destacaram-se o Jardim do Éden (41 unidades/R 5,30M) e o **Jardim dos Ipês** (16 unidades/R 3,66M).

Incorporação

A classe registrou a venda de 59 unidades, somando R 27,54 milhões em VGV. Projetos como o **Louvre** (R 6,34M) e o Jardim Roma (R$ 4,96M) lideraram a performance, evidenciando demanda sustentada no segmento residencial de média-alta renda.

Multipropriedade

O ativo Aqualand registrou R$ 10,82 milhões em vendas. Em nota de esclarecimento, a gestão reforçou a plena regularidade jurídica do ativo (Matrícula nº 7.390), ressaltando que investigações na região de Salinópolis/PA referem-se à matrícula distinta (nº 6.131) e não afetam a cadeia dominial autônoma da investida do fundo.

Camada "So What?": A análise da inadimplência revela a natureza dos ativos: o Urbanismo (4,07%) mostra-se mais resiliente por tratar-se de necessidade essencial (moradia/lote), enquanto a Multipropriedade (7,21%) reflete a natureza discricionária do lazer e turismo. Essa distinção justifica a "reserva de liquidez" mantida pela gestão, garantindo que a volatilidade natural da Multipropriedade não comprometa a previsibilidade do fluxo de caixa total distribuído aos cotistas.

O êxito nestas vendas é indissociável da capilaridade geográfica do fundo.

5. Diversificação Geográfica e Capilaridade Estratégica

A presença em 20 estados e 98 municípios brasileiros atua como um hedge geográfico contra choques econômicos regionais, permitindo ao TGAR11 capturar o crescimento de polos fora do radar institucional tradicional.

• Paraíba (PB): Lago dos Ipês – Alta performance com entrega de obras e TIR de 21,56%.
• Pará (PA): Itaituba e Aqualand – Operações em mercados com baixa concorrência institucional, garantindo maior poder de precificação.
• Bahia (BA): Camaçari (Vivea Nova) e Itaberaba (Luar de Itaberaba) – Captura de crescimento em polos industriais e regionais.
• Goiás (GO): Formosa – Escala operacional relevante em loteamentos residenciais.
• Ceará (CE): Maranguape e Quixadá – Foco na tese de crédito com a aquisição do CRI Portal do Cedro para financiar a conclusão de 1.296 lotes.

Camada "So What?": A diversificação em mercados menos óbvios (como o interior da PB e PA) valida a tese de alocação ativa. Ao operar onde fundos sediados na "Faria Lima" possuem pouca penetração, o TGAR11 exerce pricing power e captura spreads de crédito e equity superiores, permitindo que a rentabilidade do fundo descole positivamente dos índices de referência urbanos tradicionais.

6. Conclusão: Validação da Tese de Alocação Ativa

Os resultados de abril de 2026 reafirmam a competência da TG Core Asset na gestão de um ecossistema complexo. A manutenção de um volume de vendas superior a R$ 75 milhões (Equity) e a originação tática de novos ativos de crédito demonstram uma engrenagem operacional azeitada, mesmo sob a pressão de uma Selic a 14,50%.

Pontos de Resiliência:

• Manutenção do Dividend Yield mensal de 1,06%, provendo retorno real expressivo.
• Capacidade de reciclagem do portfólio, utilizando desinvestimentos para financiar novas aquisições de alta taxa (CRI Portal do Cedro a IPCA + 14%).

Camada "So What?": O veredito sobre a saúde do PL de R$ 2,59 bilhões é de estabilidade e crescimento orgânico. A sustentabilidade do yield de 1,06% é comprovada pela capacidade do fundo em originar ativos com taxas reais robustas (IPCA + 14%) que neutralizam o custo da Selic elevada. O fundo cumpre sua missão de gerar valorização patrimonial no longo prazo através do desenvolvimento imobiliário puro, protegendo o capital do investidor contra a volatilidade monetária e fiscal do período.