Plano Estratégico: Retomada da Sustentabilidade e Reestruturação de Liquidez (CACR11)

Este documento estabelece as diretrizes institucionais para a preservação patrimonial e otimização da liquidez do fundo CACR11, consolidando as ações táticas para o segundo semestre de 2026 sob a ótica de uma gestão de Project Finance imobiliário.

1. Diagnóstico do Cenário Atual e Racional da Gestão

A decisão de suspender a distribuição de dividendos referente a abril de 2026 não foi apenas uma medida de cautela, mas a institucionalização de um mandato de "caixa prioritário" para a proteção do ativo. Diante de inflexões macroeconômicas e gargalos operacionais, a retenção integral do resultado é a barreira defensiva necessária para garantir que as obras não sofram solução de continuidade, o que preserva a integridade das garantias subjacentes.

O fluxo de caixa do 1S2026 foi impactado por cinco fatores exógenos e operacionais críticos:

• Frustração no Lançamento Savoie (Salvador): A reorganização de secretarias municipais e o feriado de Carnaval atrasaram o projeto modificativo, frustrando a expectativa de geração de caixa de R$ 7 milhões que ocorreria no pico sazonal do verão.
• Complexidade no Registro do Viva Itaparica: O processo envolveu a análise de mais de 6.000 páginas e a transição de incorporadores, dilatando o prazo do Registro de Incorporação (RI) e impactando o fluxo em R$ 8 milhões.
• Gargalo Administrativo no Projeto Station (SP): O Habite-se sofreu um atraso de cinco meses devido a uma liminar do Ministério Público contra a Prefeitura de São Paulo. Embora concedido em 27 de abril, o atraso postergou amortizações cruciais.
• Inércia Societária no CRI Helvetia: O descumprimento de estratégias comerciais e a falta de agilidade dos sócios em redefinir o projeto estagnaram o ativo, exigindo uma transição para a execução de garantias.
• Inflexão Macroeconômica Global: A guerra no Golfo Pérsico e a elevação da projeção do IPCA (de 4,18% para 4,92%) aumentaram a insegurança fiscal e política, reduzindo a velocidade de vendas nas classes média e média-alta.

Análise de Valor: Atualmente, a cota de mercado (R 81,33) apresenta um **desconto de 15,3%** em relação ao Valor Patrimonial (R 96,03). A retenção de R$ 1,24/cota em abril é a ferramenta que protege este patrimônio contra a deterioração física e comercial das obras. Para o investidor focado em total return, a manutenção do fluxo físico das obras é o que garante que o valor de tela eventualmente convirja para a robustez do lastro imobiliário.

2. Pilares de Reestruturação da Liquidez (2º Semestre de 2026)

A estratégia para a segunda metade do ano marca a transição de um regime de retenção para um ciclo de geração sustentável de caixa, fundamentado em seis frentes de ação:

1. Priorização de Continuidade Física: Alocação direta para assegurar que nenhum canteiro seja paralisado, mitigando o risco comercial de atrasos na entrega.
2. Dividendos Vinculados ao Fluxo de Vendas: A política de distribuição será estritamente atrelada à entrada real de caixa proveniente da liquidez das unidades.
3. Auditoria e Revisão Comercial: Reformulação agressiva dos processos de vendas junto aos incorporadores para acelerar a exaustão de estoques.
4. Lançamentos Estratégicos: Início das operações comerciais de Real Parque, Savoie, Viva e Santo André para injeção imediata de capital.
5. Reciclagem via Mercado Secundário: Intensificação das negociações de CRIs para reduzir a exposição a projetos em estágio inicial.
6. Resolução Definitiva de Ativos Críticos: Foco na quitação ou execução do CRI Helvetia.

Análise de Risco: A atuação no mercado secundário não visa apenas liquidez pontual, mas serve como ferramenta estratégica de reciclagem de portfólio. Ao vender participações em projetos com obras e vendas avançadas, o fundo realiza ganhos de compressão de taxa e libera capital para reinvestimento, reduzindo o risco de concentração em ativos de ciclo longo.

3. Priorização de Obras e Cronograma de Lançamentos

A tese de valorização do CACR11 depende intrinsecamente do avanço físico (Habite-se) para destravar a amortização dos CRIs. Abaixo, detalhamos o status e as métricas de execução dos projetos prioritários:

Projeto	Evolução Física / Reservas	Status Administrativo	Meta p/ Ciclo de Obra	Diferencial Competitivo
Real Parque (SP)	11,01% (Fundação)	RI em curso (~30 dias)	40-50% (3-4 unidades)	Arquitetura Aflalo & Gasperini
Savoie (BA)	10 unidades reservadas	Aprovação final (~45 dias)	40-50% das unidades	Foco em Locação Short-Stay
Viva - Fase 1 (BA)	114 unidades reservadas	RI em curso (~15 dias)	> 50% das unidades	30% reservado off-market
Santo André (BA)	Pré-Lançamento	Renovação de Alvará	50% das unidades	Público Ultra-High Net Worth

O uso de tecnologias de construção a seco, como o Light Steel Frame, e parcerias com marcas globais de luxo (em negociação para o projeto Santo André) são diferenciais de "Alpha". A construção industrializada reduz o risco de "estouro de orçamento" em um cenário de inflação de custos, enquanto o embandeiramento internacional garante acesso a uma base de clientes resiliente à volatilidade macroeconômica.

4. O Método Cartesia: Gestão Ativa e Monitoramento Proprietário

O diferencial do CACR11 reside na substituição da alocação passiva pelo controle direto sobre o incorporador. Nosso rigor operacional é estruturado em nove pilares de monitoramento:

1. Clientes Ocultos: Auditoria surpresa em stands para validar a eficiência comercial.
2. Câmeras em Tempo Real: Conexão direta via Power BI ao nosso Centro de Monitoramento.
3. Minutas Proprietárias de CRI: Documentação customizada que reduz ambiguidade jurídica e acelera execuções.
4. Visitas Técnicas Não Programadas: Verificações in loco que complementam laudos de terceiros.
5. Antecipação de Crédito: Análise prévia de compradores para agilizar o repasse bancário pós-Habite-se.
6. Pesquisas de Mercado Granulares: Atualização constante da tipologia e precificação frente à concorrência.
7. Servicer de Alta Performance: Entrega de relatórios em até 8 dias úteis, contra a média de mercado de 40 dias.
8. Preços Mínimos de Venda: Definição em conjunto com incorporadores para blindar o valor da garantia.
9. Interação Full-Time: Contato permanente para resolução imediata de intercorrências na obra.

Decisão Tática: Mantemos deliberadamente a liderança em quórum de AGT e, pontualmente, exposições acima do limite regulatório em projetos estratégicos. Esta concentração é uma escolha consciente para garantir agilidade total na tomada de decisão em cenários de estresse, com plano de reenquadramento total até dezembro de 2026.

5. Resolução de Ativos Críticos: O Caso CRI Helvetia

O CRI Helvetia é o foco atual de nossa gestão de risco. Diante da falha da estratégia original de venda institucional, transitamos para a execução forçada. A AGT de 14/05/2026 estabeleceu o prazo fatal de 22/05/2026 para a quitação total do saldo devedor.

A estrutura de recuperação é robusta e sobrecolateralizada:

• Evolução Física: 76,55% de obra concluída (3 unidades já com Habite-se).
• Garantias: Alienação fiduciária de 22 casas de alto padrão e 15.000 m² de lotes (avaliados em R$ 1.450/m²).
• VGV vs. Dívida: O VGV atualizado de **R 107,5 milhões** oferece uma cobertura ampla frente ao saldo devedor de R 58,9 milhões, respeitando a regra de cobertura mínima de 150%. Mesmo em cenário judicial, o lastro imobiliário garante a recuperação integral do capital.

6. Perspectivas de Rendimentos e "Reservatório de Valor" (IPCA)

A transparência é o nosso compromisso com os 27.000 cotistas. No 1S2026, o resultado acumulado distribuível é de R$ 1,61 por cota (considerando o caixa retido em abril).

O Reservatório de Valor: Além do caixa, o fundo detém um saldo de correção monetária acruada (IPCA não caixa) de R$ 1,16 por cota. Este é um ativo estratégico para investidores de alta renda: a inflação é auferida internamente, criando um efeito de capitalização composta sem tributação imediata. Este valor será gradualmente "destravado" e convertido em dividendos através de amortizações futuras e operações no mercado secundário.

Projeção de Fluxo: A obtenção do Habite-se do projeto Station (27/04) e as amortizações recorrentes de ativos como Alto Lindóia e Costa Mallorca sinalizam a renovação do caixa nos meses subsequentes. O alinhamento é total: os sócios da Cartesia são cotistas relevantes do fundo, garantindo que o foco permaneça na recuperação sustentável do valor da cota e na retomada dos dividendos baseada em geração real de caixa.